È la domanda che mi fanno almeno tre volte a settimana. E la risposta onesta è: dipende. Non perché voglia evitare la risposta, ma perché il mercato romano ha dinamiche così diverse per zona, tipologia e profilo acquirente che una risposta unica sarebbe semplicemente sbagliata.
Ecco la mia analisi, aggiornata al mercato di Roma di quest’anno.
Il mercato degli affitti a Roma: cosa è cambiato
Gli affitti a Roma sono saliti significativamente. In zone come Prati, Testaccio, San Giovanni e Trastevere, un bilocale di 55-65mq si affitta facilmente tra 1.100€ e 1.500€/mese. Nelle zone centrali (Monti, Campo de’ Fiori, Parioli) si supera spesso i 1.800-2.200€ per appartamenti analoghi.
Il motivo? La crescita dei canoni brevi (Airbnb e simili) ha sottratto molti appartamenti dal mercato locativo tradizionale, riducendo l’offerta. Contemporaneamente, la domanda da lavoratori fuori sede e studenti universitari non è mai calata.
In numeri: se paghi 1.300€/mese di affitto, in 10 anni hai speso 156.000€ netti senza aver costruito nessun patrimonio. Con lo stesso importo investito in un mutuo, saresti proprietario di una quota significativa di un immobile da 200-250.000€.
Quando l’affitto ha ancora senso
Se il tuo orizzonte temporale è sotto i 5 anni, l’affitto rimane la scelta più razionale. Comprare e rivendere entro 5 anni a Roma raramente conviene: le spese di acquisto (imposta registro, notaio, agenzia) pesano 8-12% del valore, e il mercato deve crescere abbastanza da coprirle.
Se sei in una fase di incertezza lavorativa o stai aspettando di capire dove vuoi vivere definitivamente, l’affitto ti mantiene flessibile.
Se non hai liquidità sufficiente per l’anticipo: comprare con meno del 10-15% di anticipo rispetto al valore dell’immobile è rischioso. Meglio affittare 2-3 anni in più e arrivare all’acquisto con una base solida.
Quando comprare è la scelta giusta
Se hai un orizzonte di 7+ anni e una situazione lavorativa stabile, comprare a Roma conviene nella grande maggioranza dei casi. I prezzi nelle zone semicentrali e servite dalla metro sono cresciuti negli ultimi anni e le proiezioni sono positive.
Se stai pagando un affitto alto (sopra i 900-1.000€/mese per un bilocale), probabilmente stai pagando circa quanto pagheresti di rata per un mutuo su un immobile simile. La differenza è che la rata costruisce patrimonio, l’affitto no.
Le zone di Roma dove comprare conviene di più
Le aree che mostrano il miglior rapporto tra prezzo d’acquisto e potenziale di crescita sono quelle dove la domanda è stabile ma i prezzi sono ancora sotto le zone di massimo pregio: Garbatella, Ostiense, San Lorenzo, Testaccio, Monteverde. Queste zone hanno già visto una rivalutazione significativa ma ancora spazio per crescere.
Vuoi fare un’analisi concreta sulla tua situazione specifica? Chiamami o usa il tool di stima: ti dico in 10 minuti se, per il tuo budget e il tuo profilo, comprare oggi ha senso o se aspettare ancora qualche mese è la mossa migliore.
Affitto o acquisto? Ti aiuto a decidere
Analisi gratuita basata sulla tua situazione reale, senza giri di parole.
📞 320 215 5017