Ogni settimana visito decine di appartamenti a Roma con i miei clienti. E ogni settimana vedo le stesse cose passare inosservate. Cose che poi diventano problemi — o leve di trattativa. Ecco cosa guardare davvero durante un sopralluogo.
1. La planimetria catastale vs lo stato reale
Prima ancora di entrare nell’appartamento, chiedi la planimetria catastale. Poi, durante la visita, confrontala con quello che vedi. A Roma, soprattutto negli immobili degli anni ’60-’80, i piccoli abusi edilizi sono molto frequenti: tramezzi spostati, balconi chiusi, mansarde trasformate in locali abitabili senza permesso.
Non sono necessariamente un blocco alla vendita, ma devono essere sanabili e il costo della sanatoria va negoziato nel prezzo.
Cosa fare: porta un righello laser (o usa l’app sul telefono) e misura il locale principale. Se la planimetria segna 40mq e tu misuri 35, c’è qualcosa che non torna. Non procedere senza un chiarimento del geometra.
2. L’umidità — dove si nasconde davvero
Le macchie d’umidità negli angoli in alto, sotto i davanzali, lungo i muri perimetrali: sono lì, spesso tinteggiate di fresco. Guarda dietro i mobili ancorati alla parete, in particolare in bagno e cucina. Controlla il soffitto dei piani bassi (infiltrazioni dal tetto negli ultimi piani, dai seminterrati negli appartamenti bassi).
L’umidità cronica in un appartamento romano può costare 15-30.000€ di interventi. È il problema più frequente negli immobili pre-1980.
3. Lo stato dell’impianto elettrico
Chiedi la dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico (modulo CEI). In molti appartamenti romani, specialmente degli anni ’50-’70, l’impianto è ancora a 1kW e senza messa a terra. Un rifacimento completo dell’impianto elettrico di un appartamento da 80mq costa tra 8.000€ e 15.000€.
Se la dichiarazione non esiste, l’appartamento non è necessariamente da scartare, ma il costo del rifacimento è un argomento concreto in trattativa.
4. I rumori (al momento giusto)
Visita l’appartamento due volte a orari diversi: una mattina e una sera infrasettimanale. Roma è rumorosa, e quello che sembra silenzioso alle 11 di sabato può essere insopportabile alle 7:30 di giovedì con i bar sotto e il traffico sul corso. Chiedi al venditore o al portiere com’è il palazzo la mattina presto.
5. La situazione condominiale
Chiedi i verbali delle ultime 3 assemblee condominiali e il bilancio preventivo dell’anno in corso. Lavori straordinari deliberati (rifacimento facciata, impermeabilizzazione tetto, sostituzione ascensore) sono a carico dell’acquirente se la delibera è precedente al rogito. A Roma, un rifacimento di facciata in un palazzo di medie dimensioni può costare 80-150.000€ ripartiti tra i condòmini.
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