Hai trovato l’appartamento giusto. È nel quartiere che volevi, ha il terrazzo, è al piano alto. E adesso arriva la domanda che nessuno vuole affrontare davvero: ce la fai?
Il problema non è la banca. Il problema è che la maggior parte delle persone arriva al colloquio in banca senza avere la risposta in tasca. E le banche lo sanno.
Il primo numero che conta: il tasso di indebitamento
Le banche usano un indicatore chiamato Debt Service Coverage Ratio, o più semplicemente: la rata del mutuo non deve superare il 30-35% del reddito netto mensile. Se guadagni 2.500€ netti, la rata massima sostenibile è tra 750€ e 875€.
Esempio pratico: Con un mutuo a 25 anni al 3,2% fisso, una rata di 800€/mese corrisponde a circa 170.000€ finanziati. Se l’appartamento costa 250.000€ e la banca copre l’80%, ti servono 50.000€ di anticipo + spese (notaio, agenzia, imposte: altri 15-20.000€).
Il secondo numero: quanto copre la banca
In Italia le banche finanziano mediamente fino all’80% del valore periziato dell’immobile — non del prezzo che paghi, ma di quello che il loro perito stima. I due numeri non sempre coincidono, specialmente nel mercato romano dove i prezzi di vendita possono essere sopra o sotto perizia.
Per la prima casa si può arrivare al 90-100% in certi casi (under 36, fondi di garanzia statali), ma le condizioni sono più stringenti e i tassi leggermente più alti.
Il terzo numero: la storia creditizia
Prima di qualsiasi istruttoria, la banca interroga la Centrale Rischi e il CRIF. Se hai rate in ritardo, finanziamenti chiusi male o prestiti ancora in corso, questi pesano. Non è necessariamente una porta chiusa, ma è qualcosa che devi sapere prima — non dopo.
Consiglio: puoi richiedere il tuo estratto CRIF gratuitamente ogni 12 mesi. Fallo prima di iniziare la ricerca dell’immobile, non dopo aver firmato il preliminare.
Fisso o variabile nel 2026?
Dopo i rialzi BCE degli anni scorsi e la successiva discesa dei tassi, nel 2026 il fisso si è stabilizzato su livelli ragionevoli. Il mio consiglio — come agente che ha visto molti clienti fare scelte sbagliate — è sempre il fisso per chi compra la prima casa. La certezza della rata vale la differenza di qualche decimale.
Il variabile può avere senso solo se hai un orizzonte di 10 anni al massimo, un reddito solido e la capacità di assorbire un aumento di 200-300€/mese senza problemi. Se queste condizioni non ci sono tutte e tre, il fisso.
Come ottimizzare il mutuo con un mediatore creditizio
La differenza tra andare in banca da solo e affidarsi a un mediatore creditizio accreditato OAM può valere decine di migliaia di euro sull’intera durata del mutuo. Il mediatore confronta le offerte di 10-15 banche, negozia le condizioni e gestisce la pratica in parallelo alla compravendita.
Se stai cercando casa a Roma e vuoi capire prima quanto puoi permetterti, puoi usare il tool di stima online oppure chiamarmi direttamente: valutiamo insieme il budget reale prima ancora di visitare il primo immobile.
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